【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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同時也有29部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅曾鈺成,也在其Youtube影片中提到,特首剛發表施政報告,強調不會放棄明日大嶼工作,因為以中長期的土地發展選項來說,明日大嶼願景規模最大、可提供的土地最多。明日大嶼的原型—東大嶼填海醞釀多年,兩年前土地大辯論也有這個選項,但後來特首在2018年的施政報告中,把東大嶼升級至明日大嶼。明日大嶼計劃一直頗受爭議;這個項目會如政府所言,帶來龐大...
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2018 施政報告 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
【棕地政策,始棕要還!】
個個都話有辦法解決房屋問題,唔通真係個個辦法都解決房屋問題? 其實都唔做呢個研究報告,真係唔知原來發展棕地走左咁多數!
今次我地聯同一直都關注棕地問題既 Greenpeace 綠色和平 ,發佈呢份 #始終要還:#官方棕地政策全檢視2018_2021,一齊全方位檢視由2018年開始既官方棕地政策框架,從蘊釀、研究、篩選到收尾,檢視這次棕地政策的基本特徵,當中問題及如何評價政策成效,林鄭任內最後一份施政報告埋單計數。
唔駛講咁多,大家記得留意各大報章媒體既報導,就會搵到個研究報告既重點 (同埋新晉研究員Kristy既詳盡解說),有興趣我地當然鼓勵大家全份睇,欣賞一下研究員既心血結晶!
【發佈中】《始棕要還:官方棕地政策全檢視 (2018-2021)》⏳
全文:https://bit.ly/39GW3us
【直播中】綠色和平x本土研究社《始棕要還:官方棕地政策全檢視 (2018-2021)》報告 記者招待會 👩🏫
https://www.facebook.com/inmediahknet/videos/386174262997937
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2018 施政報告 在 時代力量新北黨部 Facebook 的精選貼文
金山小編嘉緯因公過勞猝死,
監察院認定金山區公所未善盡責任,市府應議處相關失職人員!
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金山區公所小編陳嘉緯去(2020)年8月過勞逝世後,已經超過整整一年了。監察院也在今日(8/19)發布本案的調查報告,認為金山區公所未善盡雇主職業安全防護義務,因此糾正新北市金山區公所,並 #要求新北市政府議處失職人員。
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金山小編執行主管職務,#公所明顯違法
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嘉緯所辦理的業務以公共關係、新聞發布等為主,這屬於該公所秘書室及主管人員的職掌事項。從2019年9月開始,被指派擔任新媒體小組組長,統籌應由主管負責之貼文審核及議題行銷等業務,工作內容明顯地與職位名實不符、權小責大,不但違背《行政院與所屬中央及地方各機關約僱人員僱用辦法》第2條第1項的規定,約僱人員能從事的業務為「事務性、簡易性等行政或技術工作」,更有違第3項:「約僱人員不得擔任或兼任主管職務。」之精神。
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然而,即使出現壓榨人力的現象,也應該有監督機制避免憾事發生,畢竟市府設有專責單位負責勞檢事宜。但是,2018年8月9日勞動檢查處對金山區公所,實施職業安全衛生推動計畫督導考核時,卻未發現該公所的疏誤,甚至做出「已實施項目內容符合規定之異常工作負荷促發疾病預防措施,並作成執行紀錄留存」的評核。可見,勞檢處對公所小編過勞死之事存有明顯的疏失,這導致公部門發生人力濫用的問題時,卻不能保障公部門基層的工作權益。
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嘉緯過勞死一事所突顯出的是,公務體系重於事後撫卹,卻忽略應預防過勞等職業傷病之發生。雖然,現行法制上並未嚴密地規範公務人員加班之規定,但國際勞工組織的《職業安全衛生公約》第3條就揭示了「勞工」一詞,是指所有雇員這也包括公務人員。可見因法律未明文規定就濫用人力其實違背情理,更有違當今的國際潮流。
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時過一年市府仍未咎責,#施政計畫淪空談
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其實,早在去年10月,時代力量新北黨部就敦促市府對公部門人力運用有更精進的作為,這包含:
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1️⃣盡速地提出具體的檢討報告與改善方案:
包括針對本案相關人員的咎責;盤點各局、處每月之平均加班時數,針對達過勞標準之加班時數者,提出改善機制與方案;並且研擬引進勞檢機制之可能性。
2️⃣盤點需要多少人力去完成「最基本、最應該完成的事」:
在尚未全盤解決非典型僱用的問題前,應優先列出工作項目的優先順序,避免在員額不足的情況下,不斷增加基層的負擔,更應該避免約聘僱人員卻被迫從事主管的工作。
3️⃣審視公部門約聘僱制度並提出改善方案:
公部門約聘人員應享有完整勞動權等保障,這包括組織工會、進行團體協商,甚至是罷工權。
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其實,這份調查報告所指出的問題,跟新北黨部去年所指出的問題差不多。然而過了一年,市府對本案所突顯的問題其實完全沒有任何改進措施,市府不但未對本案咎責並提出調查報告,《新北市政府及所屬各機關學校教職員工出差加班應行注意事項》最後修正版本停留在2018年,並未因嘉緯的離開而有所改變。
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面對非典型僱用的問題,新北市也不像臺北市一樣在「政府資料開放平臺」上公開聘僱用的計畫人數,讓外界更難以了解新北市解決這項問題有多少決心與做了多少努力?但諷刺的是,《施政報告》卻談到要「合理運用人力 」,朝合理用人、當減則減的原則控管非編制員額。然而,過了這麼久,這些施政項目執行的執行程度如何? 市民不但無從得知更難以相信市府對此有所改進。
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我們最大的期盼就是不要再有嘉緯的事件發生,每條生命都是獨一無二的。我們要再次強調,「#道歉賠償與補償也換不回一條寶貴的生命」,市民所要的並不是出事了再予以補償,而是誰都不希望自己的孩子因為工作過世。
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時代力量新北黨部也會繼續努力,持續地監督與呼籲,要求新北市正視非典型雇用的問題,對嘉緯事件提出相關咎責報告,強化並落實勞檢措施,並對全市的公務人員人力提出的改善計畫,漸進式的保障約聘僱人員應有的勞動權益,避免再有憾事發生。
2018 施政報告 在 曾鈺成 Youtube 的最讚貼文
特首剛發表施政報告,強調不會放棄明日大嶼工作,因為以中長期的土地發展選項來說,明日大嶼願景規模最大、可提供的土地最多。明日大嶼的原型—東大嶼填海醞釀多年,兩年前土地大辯論也有這個選項,但後來特首在2018年的施政報告中,把東大嶼升級至明日大嶼。明日大嶼計劃一直頗受爭議;這個項目會如政府所言,帶來龐大效益,還是會製造更多問題?
1:26 明日大嶼的背景
4:38 社會上有甚麼反對意見?
9:40 明日大嶼有沒有抵觸內地環境保護政策?
13:57 明日大嶼人工島有甚麼隱憂?
15:03 特區政府如何融資?
15:41 政府還能諮詢公眾嗎?
16:36 明日大嶼所延伸的政治問題
19:59 總結
#行政長官 #林鄭月娥 #施政報告 #明日大嶼
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2018 施政報告 在 台南市議員林易瑩 Youtube 的最讚貼文
今天是台南市議會第三屆第一次定期大會開議的日子。黃偉哲市長在施政報告中說明了各項政策與成果,由於時間有限,我僅針對先前追蹤的社會住宅問題進行質詢。
蔡英文總統上任後宣布要推動社會住宅政策,主要分成政府興建的公有住宅,與媒合現有房屋的包租代管政策。
在興建公有住宅方面,台南的達成率一直都是0,也就是持續停留在「規劃中」的狀態。至於包租代管這部分,台南的目標是1200戶,但在市長的施政報告中,實際達成數字是141戶。換言之,達成率只有11.75%,真的很低。
其實,這不是最近才有的狀況,從去年推動包租代管以來,台南媒合狀況不佳的問題早已見諸報端了。因此,我請都發局長儘速提出檢討報告,好好了解一下,我們的包租代管政策在實行上到底有什麼問題、要如何解決。
我期望能夠幫助台南成為一個對年輕人更加友善的城市,而社會住宅政策的核心價值,不僅降低青年與弱勢族群的居住成本,更希望能夠透過這樣的政策來提供都市再生、城市發展的機會。
這是我們所要努力的方向。
2018年投書:台南 社會住宅掛零 如何住得下去
https://tw.news.appledaily.com/f…/realtime/20180612/1372128/
包租代管又居末! 台南社宅政策要加油!https://npptw.org/ADrcrN
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🐻易瑩的Facebook:https://www.facebook.com/linyiyingnpp/
🦉易瑩 Instagram : https://www.instagram.com/voteyiyinglin/
🐱易瑩開放資料平台:https://drive.google.com/open…
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2018 施政報告 在 Dd tai Youtube 的最讚貼文
《施政報告》中提到經檢討後決定重啟工廈活化,地政總署將於限時3年內接受業主申請改裝位於商業及工業地帶、樓齡15年或以上的整幢工廈,若新用途符規劃用途可獲免補地價,但申請者須將10%樓面用於文化藝術、創意工業或青年共享工作室等用途。政府又鼓勵業主重建1987年前落成的工廈,若工廈位於市區及新市鎮非住宅地帶內,容許工廈重建後可放寬最高核准非住用地積比率最多兩成;至於在工廈內文化、藝術及創意產業用途的單位,當局初步設5年為限,讓此類使用者毋須申請地契豁免書而作上述用途,但表演場地則不獲豁免。
持有不少工廈的陞域集團歡迎政策,該集團旗下約有8幢工廈可活化,涉150萬方呎樓面,估計至少有兩幢位於屯門及葵涌的工廈有潛力發展過渡性房屋。
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/04WIVBTa3CQ/hqdefault.jpg?sqp=-oaymwEZCNACELwBSFXyq4qpAwsIARUAAIhCGAFwAQ==&rs=AOn4CLDyBGu9pE74t_V1X9s3LARo0Z0jvQ)
2018 施政報告 在 2018施政報告,您關注邊一樣? - Facebook 的推薦與評價
行政長官崔世安剛發表明年度施政報告,明年度各項經濟和成果分享,政府將支出128.9億元。 工聯總會長期以來,非常關注澳門民生問題,讓大家了解一下明年施報告的情況,您又 ... ... <看更多>
2018 施政報告 在 行政長官2018年施政報告 - YouTube 的推薦與評價
小男孩:如果我有自己的書桌就好了熒幕蓋字:增加房屋土地供應中產父親:兒子結婚了,何時才可置業?熒幕蓋字:重燃市民置業希望產後媽媽:有多點時間 ... ... <看更多>